W aktualnym artykule szczegółowo przeanalizujemy:

  1. Dochody z najmu
  2. Emerytury
  3. Renty
  4. Dywidendy lub wypłaty z zysku
  5. Diety / delegacji
  6. Umowa o pracę za granicą
  7. Dochody marynarzy
  8. Ciekawostki, czyli to, co warto wiedzieć:
    a) Dodatek mieszkaniowy dla żołnierza – czy zaliczany jest do zdolności kredytowej?
    b) Czy wymagane tłumaczenie dokumentów?
    c) Przyszłe dochody z najmu – czy podwyższą zdolność kredytową?
    d) Dochód przeważający w walucie a kredyt w PLN
    e) Przyjęcie dochodu po podwyżce

Poniżej interpretacja powyższych dochodów w różnych banków. Jedne banki akceptują powyższe dochody  inne po prostu nie.

Każdy bank podchodzi do tego inaczej  i ma  inne wymagania i inaczej liczony jest dochód netto.

Każdy podpunkt w danym dochodzie to  interpretacja innego banku.

AD 1. Dochody z najmu:

Przy takiej formie dochodu musimy przygotować następujące dokumenty (oczywiście w zależności od banku):

– umowa najmu za okres, jaki wymaga dany bank czyli np. 6 miesięcy lub 12 miesięcy,

– PIT,

– niekiedy decyzję z US,

– historię rachunku bankowego, która pokaże wpływy z najmu za okres 6 czy 12 miesięcy,

– jeżeli nie widniejemy w Księdze Wieczystej nieruchomości jako właściciel, potrzebny będzie akt notarialny potwierdzający ten fakt.

  • Wynajem nieruchomości przez ostatnie 12 miesięcy.
    W tym okresie umowy najmu nieruchomości mogą być podpisywane z różnymi najemcami. Okres obowiązywania umowy najmu nie może upływać wcześniej niż miesiąc po dacie złożenia wniosku kredytowego. Umowa najmu może występować jako jedno źródło zatrudnienia, ale ostateczna decyzja należy do analityka w danym banku.
  • Okres wynajmu / dzierżawy minimum od 12 miesięcy oraz bieżące umowy wynajmu, a w przypadku umów przedłużanych łącznie, zawarte co najmniej 3 miesiące wstecz, licząc od daty złożenia wniosku. Dodatkowo: 1) wnioskodawca jest jedynym właścicielem wynajmowanego lokalu / dzierżawy gruntu, 2) umowy nie są zawarte z członkami rodziny, 3) dochody z dzierżawy gruntów nie są jedynym dochodem przyjmowanym do kalkulacji zdolności kredytowej. Procedury nie wykluczają przyjęcia dochodu z wynajmu jako jedynego źródła dochodu, decyzja należy do analityka w danym banku.
  • Jest akceptowany ale tylko jako dochód dodatkowy. Na nieruchomości wynajmowanej nie może być kredytu hipotecznego oraz przyjmujemy max 50% osiągane dochodu netto z najmu.
  • Tak, akceptowane jeżeli są otrzymywane od min. 6mcy. Procedury nie wykluczają przyjęcia dochodów z najmu jako jedynego źródła dochodu.
  • Okres uzyskiwania dochodu przez minimum 12 miesięcy. Zasady ogólne: dochód obliczany jest jako średnia miesięczna z dochodów uzyskanych w ostatnim i bieżącym roku podatkowym. Dochód z roku bieżącego wyliczony na podstawie zapłaconych zaliczek na podatek dochodowy. Dochód z roku ubiegłego wskazany w rocznym zeznaniu podatkowym w pozycji „Najem” z rubryki „Dochód”. Ryczałt, dochód to 80% przychodu z aktualnej umowy, gdy najemca ponosi koszty eksploatacyjne nieruchomości (czynsz i opłaty za media). Dochód to 60% przychodu z aktualnej umowy, gdy najemca nie ponosi kosztów eksploatacyjnych. Do oceny zdolności jest przyjmowany procent dochodów proporcjonalny do udziałów posiadanych przez wnioskodawcę. Bank jest w stanie przyjąć dochody z najmu jako jedyne źródło dochodu.
  • Dochody jako „dodatkowe” analizowane są z ostatnich 12 miesięcy.
  • Dochody z najmu muszą być uzyskiwane od co najmniej 12 miesięcy. W praktyce bank nie przyjmuje dochodu z najmu jako jedynego źródła dochodu. Nie jest to zabronione w procedurach, niemniej bank udziela kredytu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, a nie inwestycyjnych.
  • Dochód nie jest akceptowany.

AD 2. Emerytura:

Jeśli głównym dochodem jest emerytura, banki mogą wymagać:

– dokumentu potwierdzającego przyznanie emerytury, niekiedy wystarczy sama legitymacja emeryta.

– potwierdzenia wpływów lub historii rachunku bankowego – to zależy od banku, czy będzie to 1-3-6 czy nawet 12 miesięcy.

  • Minimum miesiąc (świadczenie o charakterze bezterminowym, nie podlegające zawieszeniu, ograniczeniu czy cofnięciu).
  • Bezterminowy charakter świadczenia lub okres otrzymywania świadczenia co najmniej równy okresowi kredytowania.
  • Dochód do analizy: średni miesięczny dochód netto wynikający z wypłaty / wpływu na rachunek.
  • Tak bank akceptuje, należy przedstawić potwierdzenie wpływu emerytury za ostatni mc + pełną historię rachunku za 12mcy.

 

AD 3. Renta:

W takim przypadku bank wymaga podobnych dokumentów, jak przy otrzymywaniu emerytury.

  • Jeżeli jest to świadczenie czasowe, to okres jego otrzymywania nie może być krótszy niż okres kredytowania.
  • Tak, na czas nieokreślony lub kredytowanie do dnia przyznania świadczenia jeżeli jest przyznana na czas określony
  • Dochód do analizy: średni miesięczny dochód netto wynikający z wypłaty / wpływu na rachunek. Akceptowany wyłącznie w przypadku renty stałej lub przyznanej na okres dłuższy niż okres kredytowania.
  • W pełni akceptowana gdy przyznana na czas nieokreślony.

Jeżeli przyznana na czas określony to będzie zaakceptowana w sytuacji gdy została przyznana do osiągnięcia wieku emerytalnego a po tym okresie od razu przechodzimy na emeryturę.

  • Akceptowana, ale tylko gdy przyznana na czas nieokreślony.

 

AD 4. Dywidendy lub wypłata z zysku:

Dokumenty , które będziemy musieli przedstawić:

  • Deklaracja podatkowa PIT-8A z potwierdzeniem nadania/ złożenia w US / wydrukiem Urzędowego Poświadczenia Odbioru dokumentu elektronicznego za ostatni rok.
  • Aktualna umowa spółki.
  • Wyniki finansowe spółki: bilans, rachunek wyników  – dane za ostatni rok kalendarzowy lub obrachunkowy (za 2 lata dla kredytu hipotecznego oraz sprawozdanie finansowe za okres bieżący.
  • Potwierdzenie wypłaty dywidendy / z zysku, dowód wypłaty lub historia konta osobistego (z obcego banku) potwierdzająca wpływ pełnej kwoty dywidendy / wypłaty z zysku – za ostatni rok (za 2 lata w przypadku kredytu hipotecznego),
  • Dodatkowo mogą być wymagane wypełnione formularze bankowe ( podobnie jak przy działalności gospodarczej).
  • Minimum 36 miesięcy (dotyczy tylko klientów zakwalifikowanych do segmentu Private Banking).
  • Dywidenda wypłacana od co najmniej 36 miesięcy.
    Dodatkowo:
    1) osiągane dochody mają charakter regularny (dywidenda wypłacona została co najmniej za 2 kolejne lata),
    2) dywidenda nie może stanowić jedynego źródła dochodu Wnioskodawcy.
  • Tak, przyjmujemy 80% z dochodu netto
  • Tak, minimalny okres uzyskiwania dochodów z tytułu posiadanych przez Wnioskodawcę aktywów finansowych wynosi 3 lata w przypadku dywidendy.
  • Dochód z tytułu dywidendy uzyskiwany jest od co najmniej 24 miesięcy, ale spółka musi prowadzić rachunki firmowe w Banku Citi Handlowym
  • Dywidendy przyjmowane jako dochody dodatkowe, analizowane są z ostatnich 12 miesięcy.
  • Niektóre banki po prostu nie akceptują.
  • Tak, wyliczane za okres 24 miesięcy wstecz, branża musi być akceptowana przez dany bank (PKD jak przy dochodzie z działalności gospodarczej).

 

AD 5. Diety / delegacje:

W tej sytuacji potrzebne będą:

– potwierdzenia wpływów tych diet/delegacji.

– informacja o dietach zawarta na zaświadczeniu o zatrudnieniu na druku bankowym.

  • Okres uzyskiwania dochodów minimum od 6 miesięcy. Forma zatrudnienia: umowa o pracę na czas nieokreślony lub określony. Dotyczy osób zatrudnionych na stanowisku kierowcy.
  • Możliwe jest uwzględnienie diet delegacyjnych kierowców zawodowych w kalkulacji miesięcznego dochodu, o ile mają regularny charakter. W kalkulacji miesięcznego dochodu netto oprócz dochodu zasadniczego netto uwzględnia się nawet 75% wysokości średniomiesięcznej wypłaconej kwoty diety delegacyjnej bez uzależniania tego dodatku od wysokości dochodu zasadniczego netto. Diety muszą wpływać na rachunek osobisty do 6 miesięcy wstecz, do 10% poniesionych kosztów.
  • Delegacje nie są akceptowane jako dodatkowy dochód, w przypadku kierowców krajowych lub międzynarodowych akceptuje się diety (nie dotyczy zwrotu kosztów podróży) z zastrzeżeniem, iż uzyskiwane są one od minimum 6 miesięcy, przyjmuje się średniomiesięczny dochód netto z tytułu diet z okresu ostatnich 6 miesięcy nie wyższy niż 700 zł.
  • Część banków nie akceptuje takiej formy dochodów.

 

AD 6. Umowa pracy za granicą:

Jeśli chodzi o wymagane dokumenty, to są one takie, jak przy umowie o pracę:

– zaświadczenie o zatrudnieniu na druku bankowym,

– historia rachunku za okres 3-6 czy 12 miesięcy ( w zależności od banku),

– umowa o pracę bieżąca i niekiedy umowy od poprzednich pracodawców.

Część banków od razu informuje, że nie akceptują umów o pracę za granicą, ale są takie, które akceptują, stawiając jednak pewne wymagania.

  • Minimum 5 lat dla klientów zatrudnionych w Irlandii, minimum 6 miesięcy u obecnego pracodawcy. Minimum 6 miesięcy dla klientów zatrudnionych w innych krajach niż Irlandia min 3 miesięcy u obecnego pracodawcy.
  • Na czas nieokreślony jak umowa o pracę w Polsce, na czas określony / kontrakt:

Spełnienie łącznie poniższych warunków:

1) klient pracuje w jednym z krajów: Niemcy, Czechy, Słowacja oraz

2) klient mieszka w Polsce, w województwie przylegającym do granicy oraz

3) klient udokumentuje swoje dochody, zgodnie z obowiązującymi zasadami oraz przedłoży zeznanie podatkowe PIT, potwierdzające, że klient zamieszkuje i rozlicza się w Polsce,

4) umowa o pracę zawarta / kontrakt zawarty od min. 3 miesięcy i spełniony co najmniej jeden z poniższych warunków:

a)umowa zawarta na okres co najmniej 5 lat (okres do wygaśnięcia umowy minimum 6 miesięcy do przodu) lub

b)umowa zawarta na minimum 3 lata do przodu i potwierdzona ciągłość zatrudnienia udokumentowana deklaracjami podatkowymi PIT z okresu ostatnich 12 miesięcy lub świadectwem pracy od poprzedniego pracodawcy zagranicznego (poprzednia umowa też na czas określony), lub

c) aktualna umowa to kolejna umowa z tym samym pracodawcą lub

d) umowa dotyczy dochodów uzyskiwanych wyłącznie przez następujące grupy zawodowe: nauczyciele, lekarze , pielęgniarki, ratownicy medyczni, strażnicy graniczni, strażnicy leśni, zawodowi żołnierze, policjanci.

* Bank nie bierze pod uwagę dochodów, jeżeli współwnioskodawca nie osiąga dochodów w PLN. W przypadku, gdy dochody uzyskiwane są w kilku walutach, możliwe jest udzielenie kredytu, wyłącznie, gdy udział sumy dochodów uzyskiwanych w PLN w łącznym dochodzie przyjmowanym do kalkulacji zdolności kredytowej przekracza 50%. W takiej sytuacji dla dochodów innych niż PLN, przyjmowanych do kalkulacji zdolności kredytowej, Bank zakłada ich deprecjację o 20%.

  • W przypadku, gdy klient osiąga dochody w walucie (jedyny dochód), a wnioskuje o kredyt w PLN nie ma możliwości otrzymania kredytu.
  • Dochody w walucie obcej nie mogą być jedynymi dochodami klienta. Oprócz nich musi też mieć dochody w PLN.
  • Bank nie akceptuje przeważającego dochodu w walucie. Akceptuje tylko wówczas, jeśli dochód w PLN stanowi większość (wtedy dochody w walucie są obniżane wg metodyki zawartej w systemie).

WYMOGI: Dochód z tytułu zatrudnienia za granicą może stanowić źródło spłaty kredytu / pożyczki pod warunkiem, że tytuł zatrudnienia to umowa o pracę lub umowa pokrewna (tj. kontrakt menedżerski, umowa zlecenia) zawarta od co najmniej 6 miesięcy na czas nieokreślony lub określony z terminem wygaśnięcia umowy o pracę przypadającym nie wcześniej niż 6 miesięcy od daty złożenia wniosku.

  • Nieakceptowane, jeśli jest to jedyne źródło dochodu, jeśli jest również dochód w PLN, wtedy brane jest pod uwagę, ale dochód w walucie obniżany jest do wysokości dochodu w PLN i dodatkowo jeszcze obniżany o 20% . Akceptowana tylko umowa o pracę, analogicznie do umowy o pracę w Polsce (3 miesiące dla umowy na czas nieokreślony, 6 miesięcy dla umowy na czas określony)
  • Tak, jeśli spełniony jest warunek minimum 6 regularnych comiesięcznych wpływów z tytułu wynagrodzenia od pracodawcy na rachunek prowadzony w Polsce, analizowane są dochody z 12 miesięcy.

 

AD 7. Dochód marynarzy:

Wymagane dokumenty:

– Książeczka żeglarska z potwierdzeniem zamustrowania i wymustrowania na statku w okresie ostatnich 12 miesięcy.

– Historia konta osobistego (pełna historia obciążenia i uznania), na które wpływa wynagrodzenie za 12 ostatnich miesięcy – dokument powinien zawierać klauzulę „wydrukowano w mojej obecności”, data, pieczęć imienna i podpis doradcy; na dokumencie musi być imię i nazwisko Klienta.

– Bieżący kontrakt, na którym widnieje wysokość wynagrodzenia.

– Oryginał zaświadczenia od armatora (ważne miesiąc od daty wystawienia) zawierającego informację o dochodzie za ostatnie 12 miesięcy – weryfikacja telefoniczna (niekiedy na druku bankowym danego banku).

  • Zatrudnienie w danym zawodzie od co najmniej 12 miesięcy i uzyskanie dochodów z tego tytułu w okresie ostatnich 6 miesięcy.
  • Minimalny okres zatrudnienia 12 miesięcy, a wykonywanie zawodu musi mieć charakter ciągły i powtarzalny (przerwy w zamustrowaniu nie dłuższe niż 3 miesiące).
  • Akceptowany jest dochód tylko w PLN, przez minimum 24 miesiące.
  • Akceptacja, ale wymagane jest przedłożenie książeczki żeglarskiej lub żeglarskiej książeczki pracy oraz kontraktów zawartych z armatorami lub zaświadczenia od firmy pośredniczącej w zatrudnianiu marynarzy, potwierdzających zatrudnienie klienta i wysokość uzyskanego przez niego wynagrodzenia wraz z informacją o nazwie armatora, nazwie statku i okresie zatrudnienia.
  • Staż pracy minimum 5 lat, wymagany pobyt na morzu co najmniej 6 miesięcy w roku w ostatnich 3 latach. Fakt ten musi być udokumentowany wpisami w książeczce żeglarskiej.
  • Akceptacja w przypadku: miesięczny dochód netto: 81% x dochód wynikający z dokumentów / liczba miesięcy, za jakie przedstawiane są potwierdzające te dane dokumenty.
  • Akceptacja w przypadku: zatrudnienie musi trwać co najmniej 12 miesięcy w momencie złożenia wniosku.
  • Kontrakt marynarzy – średnia dochodów z ostatnich 12 miesięcy (wpływy na ROR).
  • Oczywiście są też banki, które powyższego nie akceptują.

 

AD.8 Ciekawostki warto wiedzieć:

a) Dodatek mieszkaniowy dla żołnierza – czy liczony jest do zdolności kredytowej?

Większość banków nie akceptuje dodatku mieszkaniowego, ale są takie, które akceptują, jeśli:

• Tak, jako dochód dodatkowy.

• Jeśli będzie wypłacany nawet po nabyciu przez wnioskodawcę nieruchomości i klient dostarczy do banku stosowne zaświadczenie potwierdzające ten fakt, to dodatek zostanie przyjęty i zaliczony do zdolności kredytowej.

• Tak, podwyższa zdolność kredytową.

b) Czy wymagane jest tłumaczenie dokumentów?

Banki mają w tej kwestii różne wymagania, ale zdarza się, że:

• Wymagane są dokumenty przetłumaczone na język polski przez tłumacza przysięgłego, także z języka angielskiego.

• Tak, wymagają tłumaczenia, jeżeli są w innym języku niż angielski.

c) Czy przyszłe dochody z najmu podwyższą zdolność kredytową?

Wielu z nas uważa, że jeżeli podpisaliśmy umowę najmu i będziemy mieli z tego dochód, to bank zaakceptuje taką umowę i podniesie nam to zdolność kredytową jest to błędne myślenie, żaden bank nie zaakceptuje przyszłych dochodów muszą one spełnić wymagania danego banku (jak to zostało opisane wyżej w dziale: DOCHÓD Z NAJMU). Bank nie wyciąga wniosków z tego, co będzie, lecz opiera analizę zdolności kredytowej na tym, co jest faktem w dniu starania się o kredyt.

d) Dochód przeważający w walucie a kredyt w PLN.

A gdy w naszym gospodarstwie domowym przeważający dochód jest w walucie, a my staramy się o kredyt w PLN? Niektóre banki w ogóle nie akceptują takiego faktu, ale są takie, które interpretują tego typu dochód w bardzo różny sposób:

• Tak, jeśli dochód w walucie obniżany jest do wysokości dochodu w PLN i dodatkowo jeszcze obniżany o 20%.

• Dochody klienta w PLN powinny przekraczać 50 % ogółu wspólnych dochodów.

• Nie. Jeśli dochód przeważający jest w walucie, bank nie udzieli kredytu. Jeśli dochód przeważający jest w PLN, a drugi niższy dochód jest w walucie. to bank koryguje ich wartość zgodnie z metodyką zwartą w systemie bankowym.

• NIEAKCEPTOWANE DO ODWOŁANIA, jeśli jest to jedyne źródło dochodu.

• Tak, dochód w walucie obniżany jest do wysokości dochodu w PLN i dodatkowo jeszcze obniżany o 50%, jeżeli jest w gospodarstwie drugi dochód jest w PLN.

• Decydującą walutą jest waluta dochodu dominującego, branego do wyliczenia zdolności.

e) Przyjęcie dochodu po podwyżce

Ten fakt jest możliwy, ale oczywiście tylko w niektórych bankach, część z nich po prostu nie akceptuje podwyżki do dochodu. Wszystko musi być bowiem zgodne z zaświadczeniem o zatrudnieniu. Są jednak banki, które mogą zaakceptować, ich podejście jest jednak bardzo różne.

• Bank akceptuje już po pierwszym wpływie na konto. Należy dostarczyć umowę i aneks do umowy o pracę.

• Do wniosku wymagane dołączenie aneksu do umowy o pracę. Decyzja podejmowana po przeprowadzeniu dodatkowej analizy.

• Jeśli klient otrzymał w ostatnich 3 miesiącach podwyżkę wynagrodzenia, do wyznaczenia zdolności kredytowej można wziąć pod uwagę dochód po podwyżce, ale pod warunkiem, że klient przedstawi stosowny dokument, np.: zaświadczenie wykazujące kwotę wynagrodzenia po podwyżce (oryginał), aneks do umowy o pracę.

W tym miejscu można zadać pytanie, dlaczego banki akceptują wynagrodzenie po podwyżce (w takim przypadku też można powiedzieć, że będą to przyszłe dochody), a przyszłych dochodów z najmu nie akceptują. Wynika to najprawdopodobniej z tego, że umowa o pracę jest dochodem stabilnym, natomiast dochód z najmu nie jest dochodem stabilnym.