Kosztorys przy kredycie hipotecznym

Gdy staramy się o kredyt na mieszkanie czy dom, bywa że kupowana nieruchomość potrzebuje drobnego lub większego remontu albo nawet całkowitego wykończenia – w przypadku zakupu w stanie deweloperskim.

Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, musimy do wniosku o kredyt dołączyć kosztorys, w którym wpisujemy zakres prac, jakie chcemy przeprowadzić i ile to będzie kosztowało – musimy wpisać kwotę.

O czym musimy pamiętać, kupując mieszkanie do remontu, odświeżenia czy wykończenia?

UWAGA! Gdy cena mieszkania to np. 300 tysięcy złotych i chcemy przeprowadzić remont za 50 tysięcy, to wartość nieruchomości wzrasta do 350 tysięcy i od tej kwoty bank będzie wymagał wkładu własnego – może to być od 10-20% kwoty wyjściowej.

Jak wypełnić kosztorys?

Kosztorys powinien zawierać:

  1. Adres nieruchomości.
  2. Termin wykonania prac remontowych ( w przybliżeniu).
  3. Zakres prac, jakie chcemy wykonać (tu np. malowanie, zabudowa + AGD, ułożenie paneli itp.)
  4. Szacujemy, ile takie prace będą kosztowały w naszej ocenie (musimy zrobić rozeznanie na rynku, czyli warto sprawdzić, co i ile kosztuje).

Przy mieszkaniach spółdzielczych należy pamiętać, że do przeprowadzenia remontu niekiedy wymagana jest zgoda spółdzielni np. przy wymianie okien.

Taka zgodę należy dołączyć do kosztorysu

Przed sporządzaniem kosztorysu warto skontaktować się ze spółdzielnią i zapytać, czy np. taki remont zostanie zaakceptowany.

Jak bank wypłaca kredyt na remont / wykończenie

Aby dostać środki, musimy być właścicielami mieszkania, czyli musi dojść do umowy przeniesienia własności. W pierwszej kolejności zostanie przesłana wypłata na konto sprzedającego, druga wypłata zostanie dostarczona na nasze konto na remont.

Przy kwotach poniżej 100 tysięcy, bank wypłaca najczęściej środki w jednej transzy. Kwoty wyższe są rozdzielane na dwie lub trzy transze – wszystko uzależnione jest od wysokości wnioskowanej przez nas kwoty. Przy kosztorysie na budowę oczywiście transze są większe – wszystko uzależnione jest od wykonywanych prac w danym etapie. Przy pracach początkowych np. fundamentach – transza jest niższa, ale już przy stawianiu ścian czy dachu jest większa. Musimy brać to pod uwagę, planując prace i wydatki.

Aby bank mógł nam wypłacić kolejną transzę, musimy rozliczyć pierwszą.

Aby to zrobić, należy:

  1. Zrobić dokumentację zdjęciową.
  2. Zebrać wszystkie faktury.
  3. Poddać się niekiedy inspekcji z banku. Niekiedy przychodzi pracownik na inspekcję naszej budowy – taka inspekcja jest płatna ok. 200 zł (kwota może się różnić w zależności od banku).

Bywa tak, że w pierwszej transzy nie uwzględniliśmy zakupu sprzętu AGD, ale trafiła się nam okazja, bo była promocja i go zakupiliśmy. Jednak zabrakło nam na panele, które były uwzględnione w pierwszej transzy. Nie musimy się tym martwić. Rozliczamy pierwszą transzę ze sprzętem AGD, natomiast zakup paneli rozliczymy z drugą.

W podobny sposób rozliczamy transze na budowę, do tego przedstawiamy jeszcze dziennik budowy.

WAŻNE INFORMACJE!

Przy wypłatach kredytu w transzach, czy to na budowę, czy na remont, czy też na rzecz dewelopera, gdy inwestycja dopiero powstaje, a mamy już podpisana umowę rezerwacyjną i jesteśmy zobowiązani do wpłat w ratach pewnych kwot, należy pamiętać, że taki okres wypłat transz to okres karencji, co oznacza, że w takim okresie płacimy tylko ratę odsetkową – taka karencja liczona jest do czasu realizacji remontu czy budowy.

Niekiedy okres karencji możemy skrócić do momentu wypłaty ostatniej transzy.

Przykład:

Kupując mieszkanie, starałam się o kredyt na jego zakup w kwocie 400 tysięcy i na wykończenie w kwocie 120 tysięcy.

25.06.2021 podpisałam umowę kredytową.

02.07.2021 bank wypłacił transzę 400 tysięcy dla sprzedającego i pierwszą transzę na remont 70 tysięcy dla mnie. Rozpoczyna się karencja – od tego momentu płacę ratę odsetkową od wypłaconej kwoty 470 tysięcy.

Przewidywany termin ukończenia prac z pierwszej transzy to 30.08.2021.

31.08.2021 wypłacam kolejną transzę 50 tysięcy, a przewidywany termin ukończenia prac to 30.09.2021

Czyli cały okres karencji zamyka się do 30.09.2021. Do tego momentu będę płacić ratę odsetkową od kwoty 520 tysięcy. Jednak z chwilą wypłacenia ostatniej transzy dnia 30.08.2021, mogę okres karencji skrócić i zacząć płacić ratę kapitałowo-odsetkową. Praktycznie większość banków się na to zgadza.

Okres karencji wpływa na wysokość raty i okres kredytowania

Niektóre banki liczą okres karencji, dodatkowo wydłużając okres kredytowania np. bierzemy kredyt na 250 miesięcy, okres karencji to np. 5 miesięcy, czyli cały okres kredytowania to 255 miesięcy.

Inny bank natomiast odlicza karencję od okresu kredytowania np. 250 miesięcy to okres kredytowania minus 5 miesięcy karencji – czyli okres pozostały do spłaty wnioskowanego kredytu to 245 miesięcy, ale w takim przypadku rata będzie trochę wyższa.

Zawsze warto zapytać, jakie rozwiązanie proponuje nam dany bank.