Nieruchomość a Księga Wieczysta

Każdy kupujący mieszkanie czy dom, powinien sobie zdawać sprawę z tego, że zawartość Księgi Wieczystej da mu wiele informacji o nieruchomości, ale też o dokumentach, jakie będą potrzebne np. przy staraniu się o kredyt hipoteczny.
Warto zawsze poprosić sprzedającego o podanie numeru Księgi Wieczystej.

Dlaczego jest to takie ważne?

W Księdze Wieczystej znajdziecie:

-> informację o właścicielach

-> informację o nieruchomości

-> informację o zadłużeniach

Co kryją w sobie poszczególne działy Księgi Wieczystej?

DZIAŁ – I-O – OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Tu dowiemy się o:

  • położeniu nieruchomości (województwo, powiat, gmina, miejscowość)
  • adresie (ulica, nr. budynku, nr. lokalu czy nr. działki)
  • przeznaczeniu nieruchomości (czyli, czy to lokal, dom czy działka…)
  • znajdziemy opis nieruchomości (ilość pomieszczeń, ich przeznaczenie: pokoje, kuchnia, łazienka itd.)
  • informację, czy jest to odrębna własność
  • uzyskamy także informację na temat sytuacji użytkowej nieruchomości i pomieszczeń przynależnych (jeżeli nie ma tych informacji lub są rozbieżne z tymi, które podaje sprzedający, wówczas na pewno potrzebny będzie wypis z kartoteki lokalu)

 

DZIAŁ I –SP – SPIS SPRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ

Tu dowiemy się o:

  • numerze prawa
  • rodzaju prawa
  • wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej

DZIAŁ II – WŁASNOŚĆ

To jest dość ważny dział, a w nim dowiemy się o:

  • właścicielach nieruchomości, czyli, ilu ich jest, kto i jaki udział posiada w prawie do nieruchomości, czy wszyscy właściciele wpisani są do Księgi Wieczystej, jeżeli okaże się, że któryś ze sprzedających nie jest wpisany do Księgi Wieczystej, a twierdzi, że ma prawo do nieruchomości – potrzebny będzie dokument potwierdzający ten fakt, czyli umowa darowizny, umowa sprzedaży czy też akt dziedziczenia itp.

Np. w Księdze Wieczystej wpisane są dwie osoby p.x i p.y. Jeśli tak jest, to właśnie te osoby muszą z nami podpisać umowę przedwstępną czy przenoszącą już własność. Gdyby przy podpisaniu umowy pojawiła się tylko jedna z tych osób np. p.x to, aby ta osoba mogła  podpisać sama umowę musi posiadać pełnomocnictwo notarialne od p.y. Jeśli nie posiada takowego, bank nie przyjmie umowy i będzie żądał podpisu drugiej osoby.

  • Informacja o dokumentach, na podstawie których sprzedający zostali właścicielami nieruchomości

PRZYKŁAD:
sprzedający stali się właścicielami na podstawie umowy darowizny czy aktu dziedziczenia, umowy sprzedaży itp. – to niekiedy takie dokumenty musimy dostarczyć do banku (nie zawsze tak się dzieje, to zależy od analityka, ale warto zapytać sprzedającego o takie dokumenty)

UWAGA! Gdy wszyscy są wpisani do Księgi Wieczystej, a tylko jedna osoba ma do niej prawa, to MUSIMY DOSTARCZYĆ bankowi dokument potwierdzający prawo własności do nieruchomości.

PRZYKŁAD:
właścicielami nieruchomości było małżeństwo, ale się rozwiedli, podzielili własność itp. Do nieruchomości ma prawo żona, ale mąż nie został wykreślony jeszcze z Księgi Wieczystej, to musimy przedstawić dokumenty potwierdzające, że tylko była już żona ma prawo do tej nieruchomości. Potrzebujemy od sprzedającej – aktu rozwodowego, a przede wszystkim dokument potwierdzający nabycie praw (prawo wyłączne do nieruchomości zostało jej przysądzone).

DZIAŁ III  PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

W dziale tym mogą pojawić się różne wpisy, np.:

  • służebność dożywotnia, różnego rodzaje roszczenia– te drugie zazwyczaj wpisywane są przy zakupie nieruchomości od dewelopera (tu osoby kupujące wpisują roszczenie np. o wybudowanie lokalu, domu itp.).
  • o osobach, których ta służebność czy roszczenie dotyczy.
  • na podstawie, jakiego dokumentu zostało to prawo wpisane.

Najlepiej jest, gdy ten dział jest pusty, a zwłaszcza przy rynku wtórnym, bo przy rynku pierwotnym takie roszczenia to standard i bankowi wystarczy je wyjaśnić, opisując, czego one dotyczą.

Gorzej, gdy znajdziemy taki zapis „dożywotnia, niepodzielna i bezpłatna służebność osobista polegająca na prawie korzystania z nieruch. domu czy działki” – tu może być problem, ale nie zawsze, wszystko zależy od tego czy te osoby, których ta służebność dotyczy żyją. Jeżeli nie, to sprzedający musi nam dostarczyć akt zgonu.

Jeśli jednak osoby te żyją, wówczas potrzebujemy notarialnego oświadczenia tych osób, że się zrzekają tej służebności.

Jeżeli jednak osoby te żyją i nie chcą się zrzec służebności – to wtedy bank nie skredytuje nam takiej nieruchomości. Takie wpisy najczęściej dokonywane są przy umowach darowizny „rodzice – dzieciom”. Rodzice wpisują sobie dożywotnią służebność – jest to dla nich zabezpieczeniem, że nikt ich z nieruchomości nie wyrzuci.

DZIAŁ IV– HIPOTEKA

W tym dziale uzyskamy informację, o tym, czy na danej nieruchomości jest hipoteka lub jakieś zajęcia komornicze. Niektóre osoby to przeraża, ale jeżeli jest to wpis „hipoteka na bank” to nie jest najczęściej dla kredytującego nas banku problemem. Gorzej jest przy zajęciach komorniczych.

W dziale Hipoteka uzyskamy informację o:

  • nieruchomości – czy widnieje hipoteka/zajęcie komornicze
  • banku czy innym wierzycielu, który tam się wpisał
  • dokumentach, na podstawie których został umieszczony dany wpis

 

I tak jeżeli jest to wpis hipoteki, a dokumentem, na podstawie którego ten wpis został umieszczony, jest umowa o kredyt – to standard dla banku. Nie ma się czym martwić!

Dokumenty, które będą nam potrzebne, to:

– zaświadczenie z banku o kwocie pozostałej do spłaty

– zgoda banku na spłatę przedterminową z numeru rachunku do spłaty

– zgoda na wykreślenie obecnej hipoteki po całkowitej spłacie zadłużenia

W praktyce wygląda to tak, że przy wypłacie kredytu I transza idzie na spłatę zadłużenia, a II na rachunek sprzedającego.

Jeżeli pojawi się np. zapis zajęcie komornicze, jest to gorsza sytuacja. Niektóre banki od razu mówią „NIE”, ale są też takie, które podchodzą do tego indywidualnie i niekiedy dopiero podczas analizy mogą wydać decyzję negatywną, ale warto jest też to sprawdzić.

W takim przypadku od sprzedającego potrzebujemy następujących dokumentów

  • zgodę na piśmie od wierzyciela, o umorzeniu egzekucji po spłacie zadłużenia z nr. konta do spłaty
  • informację, jak wysoka jest ta kwota

To jest zawsze dyskusyjna sytuacja – nie wiemy, jak się skończy, czy w międzyczasie nie wpisze się kolejny wierzyciel, a przede wszystkim, czy wysokość zadłużenia jest aktualna – dlatego też banki niechętnie udzielają kredytów na nieruchomość z zajęciem komorniczym.

Możecie także samodzielnie sprawdzić Księgę Wieczystą nieruchomości, która Was interesuje:

https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

  1. Klikamy: przeglądanie KW.
  2. Wpisujemy nr. KW, czyli np.  WR1K/12345678/1 (tu od 1 do 9), klikamy: wyszukaj księgę
  3. Następnie klikamy w: przeglądanie aktualnej KW
  4. Jesteśmy już w poszczególnych działach i klikamy w nie po kolei.